房屋貸款試算完整指南：了解本金、利息與還款方式

一、什麼是房屋貸款試算？為何這麼重要？

在你準備購屋、把自己的夢想房子拉入「實現清單」之前，一項你絕對不能跳過的「關卡」就是：房屋貸款試算。換句話說，這是一種預估工具，當你輸入一系列貸款條件之後，可以馬上看到每月可能的還款金額、總利息支出，甚至衡量自己未來的還款負擔。以聯通貸為例，其線上工具 「房屋貸款試算」只要輸入貸款金額、年限、利率、還款方式、寬限期等，就能自動計算出「每月本利攤還」與「總利息」清單。

你可能會問：「我只想買房，跑這麼多數字會不會很麻煩？」答案是：雖然看似繁瑣，但正是因為這些數字你略過了，才容易讓自己未來「月付壓力過大」或「利息付得比本金還多」那種痛苦。所以，本篇文章會帶你從基礎到進階，從「房貸試算公式」到「還款方式選擇」一步步來。

二、房貸試算公式大解析

當你進入「房屋貸款試算」階段，最關鍵的部分之一就是理解 房貸試算公式。了解這個公式，你才能知道為什麼利率一點點上升、年限拉長就會導致月付差距這麼大。聯通貸的教學頁面就明確指出：以「本利平均攤還法」（也稱等額本息）為例，是最常用的一種。

1. 等額本息（本利平均攤還）公式

公式如下：

每月應付金額 = P × r × (1 + r)^n / [ (1 + r)^n − 1 ]

其中：

• P = 貸款本金（即你借的金額）

• r = 月利率（年利率 ÷ 12）

• n = 總期數（貸款年限 × 12）

  
  

  （以上摘自聯通貸教學）

舉例來說：假設貸款500萬元、貸款年限20年、年利率2.0% → 月利率約0.02/12 ≒ 0.001667，總期數240期。代入後即可求得「每月應付金額」與「總利息支出」。

2. 本金平均攤還法

另一常見方式是「本金平均攤還法」。其特色是每期償還的本金固定，利息根據剩餘本金而逐期下降。原理比較直觀：一開始本金還多、利息高；後期本金少、利息低。儘管初期負擔較大，但長期來看總利息支出通常比等額本息少。聯通貸亦有說明此方式。

3. 寬限期、兩段式／三段式利率

在現實中，還有一些「變形」條件會讓試算更複雜，例如：

• 「寬限期」：貸款開始前期只付利息、不還本金或本金還得比較少。

• 「兩段式／三段式利率」：貸款初期可能享有較低利率，後期才轉高利率。這種結構對試算影響頗大。聯通貸指出，試算器支持單一／兩段／三段式利率設定。

理解這些公式與結構，才能真正搞清楚「貸款利率試算」裡面的變數到底是怎麼影響你的月付與總成本。

三、房屋貸款利率、貸款利率試算與你的還款負擔

利率，永遠是貸款裡面最敏感也最關鍵的一環。你可能看到銀行或貸款平台標示「房屋貸款利率」為2.19%、2.29%起跳，那麼到底這跟你自己的「月付金額」「總支付利息」有多大差？透過「貸款利率試算」就能快速看出端倪。

利率的意義

「房屋貸款利率」是貸款機構對房屋貸款設定的年利率 (APR) 表示。該利率會受到貸款成數、信用條件、市場利率、貸款年限等因素影響。聯通貸的文章指出：利率越高，每月應繳金額也會越高，總還款成本也隨之攀升。

利率試算的重點觀察

• 年利率 vs 月利率：公式裡要用的是月利率（年利率 ÷ 12），這是做試算的基礎。聯通貸提醒：若誤用年利率當月利率，結果就會大偏。

• 固定利率 vs 浮動/多段式利率：若你選單一利率（整個貸款期間保持同利率），月付較容易預算；但若選兩段式、三段式利率，你必須在「利率可能變動」的情境下試算比較保守。

• 貸款年限長短：年限越長，月付壓力較低，但總利息支出較高；反之年限短，月付高但利息少。透過試算比較不同年限的影響，是絕對必要的。聯通貸文章中也多次提及。

小範例說明

聯通貸曾以「1000萬元房貸、30年、年利率2.29%、本利平均攤還」為例試算：月付約 38,100元。總利息支出則約為 1,357 萬元。雖為預估，但足以見利率一點差別對於總成本影響巨大。

因此，在你做「房屋貸款試算」時，不只是輸入貸款金額、年限那麼簡單，利率的微幅變動、利率結構（單一 vs 多段）、還款方式、甚至是否有寬限期，都可能讓你月付多出或少出好幾千元。

四、還款方式選擇：本金、利息與負擔的三角關係

了解了試算公式與利率影響後，接下來要談的就是：還款方式。這部分往往決定你初期月付有多輕鬆、中期與後期壓力如何，以及「總利息支出」最終會是多少。

1. 本利平均攤還（最常見）

－ 每月還款金額固定（便於預算）。－ 初期利息比重大，本金還得較慢。－ 優點：月付穩定、適合收入穩定、喜歡固定預算的人。－ 缺點：總利息較高，若你希望早期就減少利息，或許有更好方式。

2. 本金平均攤還

－ 每月償還的本金數固定，利息依剩餘本金計算，逐期下降。－ 初期月付較高（因本金還得多＋利息仍高），但後期月付會逐漸下降。－ 優點：總利息支出比本利平均還少。－ 缺點：初期月付壓力大，適合收入較高、能承擔前期負擔的人。聯通貸也提醒這點。

3. 到期還本＋寬限期情境

－ 寬限期：貸款開始前幾年只付利息或公司給較低本金還款壓力。－ 到期還本：可能只是先還利息，最後一期才還本金。－ 適合短期週轉、收入未來預期會大幅成長、或初期月付不能太高者。－ 但缺點是：總利息負擔會比其它方式高很多。聯通貸指出，在試算時「寬限期」的設定會對月付與總利息產生顯著影響。

如何選擇？

這邊給你一個簡單判斷邏輯：

• 如果你收入穩定、希望月付固定、規劃長期還款：選「本利平均攤還」較保守。

• 如果你收入較高、希望儘早降低利息花費、願意承擔初期較高月付：可選「本金平均攤還」。

• 如果你初期收入較低、但預期未來上升、或買房之後有其他支出壓力：可考慮「寬限期＋到期還本」，但風險與成本要留意。

  
  

  同時，不管你選哪一種方式，用「房屋貸款試算」工具預測各種情境（月付、總利息）是必做步驟。

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五、實作：步驟操作「房屋貸款試算」工具（以聯通貸為例）

為了讓你從理論落實到實作，以下是使用聯通貸「房屋貸款試算」工具的大致流程，讓你一步步動手操作、自己看看數字怎麼變。聯通貸的官網有完整教學。

操作步驟

1. 進入聯通貸網站的「房屋貸款試算」頁面。

2. 輸入擬貸款金額（如屋價8 成、貸款500萬元）。

3. 選擇貸款年限（如20年、30年等）。

4. 輸入預期「房屋貸款利率」（如2.2%）或選擇多段式利率型態。

5. 選擇「還款方式」（本利平均、本金平均、到期還本）與是否有寬限期。

6. 點擊「開始試算」，系統即可顯示每月應還金額、總利息支出、房貸負擔率等。

注意事項

• 試算結果僅供參考：實際利率、手續費、鑑價費、貸款成數都要以審核結果為準。聯通貸明確提醒。

• 建議用戶多比較不同方案：改變年限或利率、還款方式對比，看看哪一組最符合你的財務狀況。

• 留意「房貸負擔率」：即每月房貸支出 ÷ 家庭月收入的比例。一般建議不要超過30%，若超過50%就屬高負擔。

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